Une version de cet article est apparue pour la première fois dans CNBC Property Play Newsletter avec Diana Olick. Les jeux immobiliers couvrent de nouvelles opportunités et en développement pour l’investisseur immobilier, des particuliers aux capital-risqueurs, aux fonds de capital-investissement, aux familles, aux investisseurs institutionnels et aux grandes entreprises publiques. S’inscrire Pour recevoir de futures éditions, directement dans votre boîte de réception.
La vie senior est depuis longtemps un jeu immobilier quelque peu sous le radar avec une réputation quelque peu peu appropriée. Mais c’est au bord d’un boom – un baby-boom pour être précis.
Plus de 4 millions de baby-boomers atteindront 80 au cours des cinq prochaines années, et le revêtement des adultes actifs et des communautés de vie assistée augmente déjà rapidement. Cela survient lorsque la croissance annuelle des entrepôts dans les logements pour personnes âgées vient de baisser moins de 1% la première fois que le National Investment Center for Seniors Housing and Care a commencé à suivre la métrique en 2006.
Ventas, une fiducie de placement immobilier vivant senior avec un capital boursier de 31 milliards de dollars, investit massivement dans ce que le PDG Deb Cafaro appelle une longue économie de la vie.
“Nous achetons des milliards de dollars par an dans des logements pour personnes âgées, et nous voyons les rendements dans les sept, avec des TIR faibles à intermédiaires, IRR peu clairs (rendements internes), il y a donc une croissance considérable des actifs et nous achetons en vertu des frais de remplacement”, a déclaré Cafaro, qui est à la barre pour la société depuis plus de 25 ans. “Je n’ai jamais vu la combinaison des caractéristiques d’investissement dans ma longue carrière dans l’immobilier, et nous nous tirons donc pleinement de tout cela.”
Cafaro a déclaré qu’il y avait une croissance prévue de 28% dans le bassin de demande de vie des seniors au cours des cinq prochaines années. Elle a appelé les vents de demande “incroyablement forts et durables”.
“Pensez à 2000 dans l’entreprise d’investissement immobilier – le bureau représentait plus de 20% du tarte totale de REIT et le système de soins de santé était de 2%. Maintenant, quand vous regardez le gâteau, le bureau est de 5%, et qu’est-ce que c’est maintenant? Ce sont des soins de santé, des logements pour personnes âgées. Ce sont des centres de données. Ce sont des tours de cellule. Pourquoi?
Cafaro a déclaré que Ventas, qui achète des propriétés mais ne les développe pas, bénéficie du profond manque d’approvisionnement dans le secteur de la vie senior, de l’adulte actif à l’assistant à la vie pour les soins de la mémoire.
Sunrise de Lincoln Park Senior Living Community, appartenant à Ventas, à Chicago, Illinois.
Avec la permission de Ventas
“En tant que propriétaire avec l’une des plus grandes empreintes de pas de logement pour personnes âgées, les actions existantes aux États-Unis, nous sommes bénéfiques des coûts de développement plus élevés parce que nous avons une base installée et nous acquérons en fait des actifs pour les coûts de remplacement ci-dessous, et pour le moment, il fait partie de notre stratégie”, a déclaré Cafaro. “Nous passons vraiment un bon moment avec notre base de 850 communautés de vie supérieures où les professions augmentent. Et nous nous débrouillons également bien avec les plusieurs milliards de dollars que nous investissons chaque année dans les actifs existants”
Pourquoi pas d’approvisionnement?
Aegis Living est développeur et opérateur de logements pour personnes âgées à Washington, en Californie et au Nevada. Le déséquilibre massif pour l’approvisionnement selon les besoins pèse lourdement sur son fondateur et PDG, Dwayne Clark.
“Il y a un problème avec le brassage, et la seule métaphore à laquelle je peux penser, c’est comme mettre un ballon de fête à la fin d’un tuyau de feu et le regarder s’élever à grande vitesse. La vitesse sans pouvoir faire quoi que ce soit jusqu’à ce qu’elle apparaisse”, a déclaré Clark.
Selon les données de NIC, il y aura près de 4 000 nouveaux logements pour personnes âgées cette année et l’année prochaine, mais la croissance de la demande nécessiterait 100 000 nouveaux lits chaque année jusqu’en 2040.
“C’est la quantité la plus faible d’appareils que nous ayons vus depuis 2009, le plus bas. Et encore une fois, je l’ai fait depuis 40 ans. Je n’ai jamais vu un tel manque de démarreur de construction”, a déclaré Clark.
Les loyers moyens d’Aegis sont d’environ 12 000 $ par mois, mais il comprend les services publics, les transports, la nourriture, les activités et différents niveaux de soins. Clark a déclaré que la plupart des résidents couvrent les coûts en partie en utilisant les revenus de la vente de leurs maisons, ce qui s’est considérablement apprécié au cours des cinq dernières années.
Des taux d’intérêt plus élevés, a-t-il dit, est le principal barrage routier pour le nouveau développement.
“Nous avons six bâtiments qui attendent d’être refinancés. Nous n’avons jamais dans notre histoire de 28 ans plus de deux. Nous avons six et bientôt sept et tout est sur la dette liquide. C’est donc un problème désastreux pour l’industrie. Et encore une fois, nous ne rattrapons pas la demande”, a-t-il ajouté.
Intérêt des investisseurs
Harrison Street est une autre société d’investissement immobilier avec 55 milliards de dollars d’actifs sous gestion. Selon un porte-parole de l’entreprise, sa stratégie de logement pour personnes âgées américaine a publié une augmentation de plus de 30% des revenus d’exploitation du même endroit, selon un porte-parole de l’entreprise. Harris Street a soutenu que cela avec une nouvelle offre limitée et exigeant durable, cela peut être le point d’entrée le plus fort pour les investissements immobiliers alternatifs dans ses 20 ans d’histoire.
“Honnêtement, au cours des 20 dernières années, je ne peux pas identifier une autre période où nous étions plus enthousiasmés par la configuration actuelle du secteur”, a déclaré Mike Gordon, CIO mondial de Harrison Street, investissant dans les segments de vie indépendants et assistés ainsi que les soins de la mémoire.
Gordon a déclaré que l’incertitude sérieuse au cours des premières années de la pandémie – car il y avait des histoires d’horreur sur les infections et les décès dans les logements pour personnes âgées – ont été largement résolus. Il a maintenant dit qu’il y avait plus de personnes âgées vivant dans ces communautés qu’avant.
Harrison Street a acquis une vingtaine de sociétés supérieures au cours de 2020-2021, au début de la pandémie, car il n’y avait guère aucune liquidité dans le secteur. Au cours des dernières années, la demande croissante et l’offre serrée ont entraîné une augmentation annuelle de location moyenne de près de 5% dans le secteur et un seul chiffre sur certains marchés, selon Harrison Street.
Malgré des taux d’intérêt élevés en général, Gordon a déclaré que les investisseurs privés ont un nouvel intérêt dans le secteur grâce à la forte croissance locative.
“Ce que nous voyons en ce moment, c’est un retour très rapide de la liquidité dans le secteur”, a déclaré Gordon.
